Общество Экономика

Ипотека толкает цены на недвижимость в Москве вверх

Рынок недвижимости является одним из индикаторов состояния экономики. Если цены на недвижимость в Москве в 2019 году будут расти, как это было в прошлом году, то это можно воспринимать как позитивный для экономики факт.

Однако московский рынок недвижимости всегда жил своей жизнью (на фоне российского) и сейчас показывает разнонаправленные тенденции. Если в Москве ввод в эксплуатацию жилья в 2018 году вырос на 3,6% до 3,55 млн кв. м, то в Подмосковье этот показатель сократился на 3,2% до 8,8 млн кв. м. В целом по России ввод жилья снизился на 4,9% до 75,3 млн кв. м.

Сколько стоит квадратный метр жилой недвижимости в Москве

Под влиянием высокого спроса застройщики повышали цены на недвижимость в Москве. Цены на первичном и вторичном рынке в среднем увеличились примерно на 3-7% до $3227 и $2734 за кв. м соответственно. Рост количества сделок составил примерно 50% в новостройках и более 25% на «вторичке». Как обычно основной спрос касался бюджетного жилья. Как следствие высокого спроса выросло количество договоров долевого участия в новостройках Москвы: в 2018 году Росреестр зафиксировал 79,6 тыс. (+47%) таких сделок.

Ипотека: процентные ставки в банках в 2019 году

Спрос на московские «квадраты» не вызван резким увеличением доходов населения. По данным Росстата, реальные доходы россиян уменьшаются уже 5 лет, а конкретно в 2018 году – на 0,2%. Москва, конечно, – не Россия, здесь с доходами ситуация получше. По данным Мосгорстата, в 2018 году среднемесячная зарплата в Москве составила 80,9 тыс. руб. Комфортная зарплата для выплаты ипотеки в Москве составляет 139 тыс. руб.

Читайте также: Цены на квартиры в Украине: анализ и прогноз на 2019 год

Все дело в привлекательных ставках по ипотеке – 9-9,5% годовых, в результате чего был поставлен абсолютный рекорд по количеству сделок. По данным ЦБ РФ, в  2018 году было выдано 1,48 млн (+36%) ипотечных кредитов на 3 трлн руб. (+49%), что является годовым рекордом. При этом средняя сумма кредита составила 2 млн руб., а средний срок – 16,7 лет. Количество ипотечных сделок в Москве в 2018 году составило 90,6 тыс. (+66,6%)

Хотя во II полугодии 2018 года ипотечные кредиты подорожали до 10-10,5%, но и такой уровень является приемлемым для платежеспособных заемщиков (+/-1% не делает погоды). В 2019 году динамика выдачи ипотечных кредитов замедлится, что видно по первым двум месяцам года. Если же ЦБ РФ будет увеличивать размер ключевой ставки (сейчас она составляет 7,75%), то ипотека подорожает еще больше.

Цены на недвижимость в Москве в 2019 году

Цены на недвижимость в Москве в 2019 году будут расти, чему есть несколько причин.

1. Изменение модели финансирования

Многочисленные скандалы с банкротством застройщиков и обманом дольщиков привели к тому, что с 1 июля жилое строительство будет финансироваться через банки. Дольщики будут вносить средства на строительство на эскроу-счета в банке, но застройщик их получит только после ввода дома в эксплуатацию. Для непосредственного финансирования строительства застройщик будет получать в банке кредит. Это приведет к усилению контроля за финансовой деятельностью застройщика со стороны банка.

Разумеется, что проценты за кредит повлияют на удорожание себестоимости строительства, а цены на жилье могут вырасти на 10%. Впрочем, чтобы не отпугнуть покупателей, застройщики могут уменьшить свою маржу и оптимизировать расходы, что в итоге приведет к умеренному росту цен.

2. Макроэкономические факторы

На себестоимость строительства неизбежно влияет макроэкономика – налоговая политика, инфляция, курс рубля и др. В текущем году выросли НДС до 20% и акциз на топливо, что отразится на конечной цене квартир.

Также нужно учитывать и девальвацию рубля – за 2018 год курс снизился на 12,4 руб. (21,8%) до 69,5 руб./долл. В текущем году риски продолжения ослабления рубля сохраняются. Все это неизбежно повлияет на увеличение стоимости импортных стройматериалов, оборудования и техники, и, как следствие, на рост себестоимости строительства.

3. Высокий спрос

С учетом доступности ипотеки относительно хороший спрос на жилье сохранится минимум до начала июля. Кроме того, рост цен на жилье делает его привлекательным для долгосрочных инвестиций, особенно на фоне снижения доходности банковских депозитов.

Также нужно учитывать, что на первичном рынке наблюдается переизбыток предложения, который выше спроса примерно в 2 раза. В связи с изменением модели финансирования мелкие застройщики уйдут с рынка – банки не готовы кредитовать всех операторов рынка жилого строительства, что приведет к снижению темпов строительства жилья в ближайшие годы.

Читайте также: Тинькофф – мошенники, выдающие себя за успешный банк

В целом, ближе ко II полугодию спрос на жилье будет снижаться. Цены на недвижимость в Москве в 2019 году вырастут в зависимости от типа новостройки в среднем на 3-10%. К этому уровню будет подтягиваться и вторичный рынок. Застройщикам невыгодно использовать эскроу-счета, поэтому они будут продавать готовые квартиры, которые существенно дороже, чем на стадии «котлована». Кроме того, со следующего года будет более существенный рост цен, когда построенное по ранее действующим правилам жилье будет продано.

Автор: Андрей Краснов

ᇄÛÁ͇...