Девелопер и девелопмент: что это такое, функции

В гражданском строительстве используются общепринятые термины, определяющие роль участников процесса возведения объектов жилой или коммерческой недвижимости. Заказчики, инвесторы и застройщики занимаются решением разных задач, хотя деятельность их тесно связана. Ключевое значение имеет девелопер — так называют важнейшего игрока на рынке строительства, совмещающего несколько функций.

Кто такой девелопер и чем отличается от застройщика

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, владелец или арендатор земельного участка, на котором планируется строительство. На его имя оформляются права собственности на землю, а также выдаются разрешения на строительство. Он является генеральным инвестором или соинвестором — именно с ним будущие владельцы квартир заключают договора на долевое участие в строительстве.

Девелопер — это юридическое лицо, которое отвечает за полный цикл работ по созданию объекта недвижимости: от разработки концепции и выбора архитектурного стиля будущего комплекса до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Также девелопер отвечает за прибыль от реализации или сдачи в аренду объекта после окончания его строительства или реконструкции.

Девелопер — это простыми словами компания, которая занимается проектированием, согласованиями, выбором подрядчиков и контролем прохождения всех этапов работ. Она руководит всеми работами по созданию объекта недвижимости, кроме его непосредственного строительства.

По сути, девелопер является инвестором, заказчиком и застройщиком. А после окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию он выполняет функции риэлтора и иногда — управляющей компании, обслуживающей действующие жилые комплексы.

Функции девелопера

Developer выполняет множество функций на разных этапах возведения или реконструкции многоквартирных домов. В круг его задач входят:

• Экономический анализ существующего рынка недвижимости, поиск наиболее перспективных с коммерческой точки зрения ниш на рынке недвижимости.
• Выбор земельного участка под строительство, оценка его потенциала, оформление покупки или аренды.
• Разработка концепции жилого или коммерческого объекта. Создание общих принципиальных планов, определение назначения, объема, площади и формата будущего комплекса.
• Проектирование объекта — создание архитектурной части с учетом выбранной концепции и городской инфраструктуры, разработка квартирографии на основе проведенного анализа, решение вопросов по инженерному оснащению, благоустройству территорий и расположению социально-административных строений, подготовка планов, разрезов и рабочих чертежей.
• Получение разрешения в уполномоченных органах на производство монтажных работ по строительству или реконструкции.
• Поиск и заключение договоров с подрядными организациями для выполнения строительных работ. Здесь девелопер может привлечь застройщика и делегировать ему задачи.
• Надзор за выполнением строительства, контроль сроков и прохождения экспертизы.
• Привлечение инвестиций для реализации проекта — инвестирование может быть полным или частичным.
• Выполнение маркетинговых исследований и проведение рекламных кампаний для повышения спроса на готовую недвижимость.
• Решение вопросов по реализации построенного объекта — продажа или сдача в аренду апартаментов и коммерческих помещений. Девелопер может использовать собственный отдел продаж или привлекать сторонних брокеров и риэлторские агентства.

Если в двух словах сказать, чем отличается девелопер от застройщика, то — более широкими полномочиями и длительным сопровождением объекта. Кроме собственно организации проектирования и возведения здания, он занимается рекламой нового жилья и привлекает инвесторов для долевого участия в строительстве. Девелопер решает вопросы с городскими властями и планирует объемы прибыли от реализации построенных объектов. При этом для выполнения отдельных этапов работ он может привлекать подрядчиков и субподрядчиков.

Что такое девелопмент

Девелопмент — это общее понятие, описывающее деятельность девелопера. Оно включает в себя предпринимательскую деятельность, непосредственно связанную с процессом строительства, реконструкции или восстановления коммерческой или жилой недвижимости с целью увеличения его рыночной стоимости.

Термин произошел от английского слова development, перевод которого означает «разработка». Понятие девелопмента охватывает весь порядок создания эффективных с коммерческой точки зрения проектов, связанных с возведением новых зданий, реконструкцией или модернизацией существующих строений. Сюда входит планирование застройки, инвестирование, архитектурное и строительное проектирование, продвижение построенных комплексов и их реализация для получения прибыли.

Обратите внимание! Понятия «девелопмент» и «девелопер» не закреплены на законодательном уровне. Эти термины используются игроками рынка для обозначения функций участников, но не фигурируют в официальных договорах.

Виды девелопмента

В зависимости от того, как реализовано финансирование, выделяют три вида девелопмента.

Fee-девелопмент

В этом случае девелопер не вкладывает собственные средства и не рискует личным капиталом. Как правило, инвестор нанимает его для выполнения комплекса работ по выбору участка, проектированию и строительству. Выбирают девелопера обычно посредством проведения тендера. Для финансирования проекта инвестор использует собственные деньги либо берет кредит в банке.

Fee-developer не выполняет функции инвестора, а является исполнителем и получает за свою работу фиксированную оплату.

Speculative-девелопмент

Здесь девелопер выступает инициатором создания нового объекта недвижимости и берет на себя полную ответственность за успешность или провал проекта (несет финансовые риски). Он инвестирует собственные средства или ищет сторонних инвесторов — банковские кредиты, заем у частных лиц и др. Как правило, в такой схеме участвует крупная девелоперская компания, а ее дочерние предприятия привлекаются в качестве застройщиков и подрядчиков для вспомогательных работ.

Speculative-девелопер отслеживает движение и использование собственных или заемных средств. Также он контролирует порядок проведения и объемы продаж по уже готовому комплексу.

BTS-девелопмент

Проект формата BTS или Built-to-suit — «построены в соответствии с» — реализуют под нужды конкретного заказчика. Весь комплекс работ по строительству, модернизации или реконструкции объекта изначально разрабатывается с учетом нужд собственников или арендаторов недвижимости. Это касается планировки, инженерного обеспечения, организации подъездной развязки, окружающей инфраструктуры и других характеристик строения — они учитывают бизнес-специфику собственника. Роль инвестора выполняет сам заказчик, который работает со сторонним девелопером.

BTS-девелопмент окупается быстрее, чем другие варианты, потому что изначально решен вопрос реализации построенной недвижимости.

Кроме того, development классифицируют по типу самого объекта строительства. Он осуществляется для жилой, загородной, коммерческой, офисной, гостиничной, торговой или промышленной недвижимости, а также для земельных участков (ленд-девелопмент).

Как выбрать хорошего девелопера

На рынке строительства недвижимости представлено много девелоперов, однако не все они надежны. Есть объективные критерии, позволяющие выбрать хорошего специалиста:

1. Большое портфолио. По уже реализованным девелоперской компанией проектам можно судить о ее надежности. Крупные девелоперы могут похвастаться разветвленной сетью и объектами, построенными в разных регионах.
2. Опыт работы. Долгое время работающие компании выигрывают на фоне новичков, о которых еще никто ничего не знает.
3. Наличие проекта и деклараций. Обязательно нужно проверить, есть ли на сайте компании согласованная проектная документация и декларации на проведение строительных работ. Эта информация в обязательном порядке должна быть в свободном доступе.
4. Надежные партнеры. Хороший признак — наличие в списке инвесторов и подрядчиков крупных банков и известных компаний.
5. Наличие документов на землю. Сюда входят правоустанавливающие документы на земельный участок, а также договор страхования, в котором подробно прописывается зона ответственности застройщика.
6. Подробный договор. В договоре долевого инвестирования должны быть подробно прописаны права и обязанности обеих сторон и указана полная информация о компании-застройщике.
7. Отзывы клиентов. Если компания работает несколько лет, о ней обязательно есть отзывы в сети. Внимательно изучите как положительные, так и отрицательные.

И напоследок. Если строительство выполняется по схеме проектного финансирования, то кроме девелопера нужно оценивать надежность и платежеспособность банка, который гарантирует возврат инвестиционных вложений, чтобы избежать его банкротства в случае досрочного прекращения строительства.

Автор: Наталья Мокина (Эксперт по недвижимости портала spb.101novostroyka.ru)