Реально ли продать квартиру с маткапиталом, чтобы купить в ипотеку другую

Не секрет, что материнский капитал не подлежит обналичиванию и выдается новоиспеченным родителям исключительно под определенные цели. А поскольку сумма немаленькая, довольно часто ее используют для улучшения жилищных условий, что с появлением нового члена семьи становится как нельзя более актуальным.

На законодательном уровне допускается использование МК (материнского капитала) в ипотечной программе, с тем условием, что квартира становится залоговым имуществом без права продажи вплоть до момента закрытия ипотеки. Но как быть, если в основу ипотеки планируется внести не сам соцкапитал, а средства, полученные с продажи жилья, купленного ранее за этот МК.

Государственный сертификат на материнский капитал

Как продать жилье, купленное на маткапитал, – что говорит закон

Однако ситуации бывают разные, и владельцу конкретного объекта никто не может гарантировать того, что он будет полностью удовлетворять потребностям семьи и ее планы не поменяются. Так, родители могут усмотреть для себя новую возможность для расширения жилплощади или на повестке дня может стать вопрос о переезде.

Почему нельзя продать по обычному сценарию?

Другое дело, что законодательство такие перемены не приемлет, защищая интересы своих маленьких граждан, ведь МК, используемый в счет программного займа, выделяется именно на их нужды, но никак не на родительские. Продажа же объекта, покупка которого осуществлялась в том числе и за счет МК, фактически лишает детей этих средств и пользы от их вложения, ведь нет никакой гарантии в том, что следом будет куплен и оформлен в соответствии с детскими интересами новый объект недвижимости.

Данный вопрос регулируется п. 4 ст. 10 ФЗ №256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 года.

Согласно этой законодательно-правовой норме, лицо, получившее МК и полностью либо частично использующее его для покупки жилья, обязуется оформить его в общую собственность на других членов семьи, включая несовершеннолетних детей с обязательным выделением доли владения по соглашению для каждого из них.

Примечательно, что кредитно-финансовые учреждения, напротив, не заинтересованы в соблюдении этого закона, поскольку долевое имущество несовершеннолетних не обременяется и сделки по продаже таких объектов недвижимости проходят только на определенных условиях, особенно если для их приобретения был использован МК.

В итоге большинство банков выдает необходимые для покупки жилья средства только при условии, что выделение долей собственности для несовершеннолетних будет производиться после полного погашения займа. Проще говоря, шансов на то, что кредитополучатели в обход банка продадут залоговое имущество, становятся мизерными, иначе ипотека становится изначально невозможной.

Подпись договора на фоне игрушечного домика

Ситуация, когда купленная с участием маткапитала недвижимость становится неактуальной, является довольно распространенной. Однако до закрытия ипотеки продать ее будет крайне сложно по той простой причине, что для этого все члены семьи должны сначала получить долю на собственность, а потом от нее отказаться. А поскольку к ним относятся и несовершеннолетние кредиторы отказывают в выделении такой доли до закрытия займа, фактически блокируя возможность продажи

Когда продажа возможна и как это сделать

Тем не менее теоретически продажа таких объектов является реальной, пусть и на определенных условиях. Среди последних такие уважительные причины, как перемена места жительства или расширение жилплощади с обязательным выделением адекватных долей для всех членов семьи уже в новом объекте недвижимости.

Является возможной продажа жилья, приобретенного с участием МК и в том случае, если детям будут выделены сопоставимые доли в жилье родственников.

К примеру, оформить такие могут бабушки и дедушки несовершеннолетних лиц. И как крайняя мера – родители, продающие жилье, могут в качестве компенсации открыть на каждого ребенка счет в банке, предварительно получив одобрение на такие действия от органов опеки.

Для продажи залогового имущества, приобретенного частично за счет МК, в идеале нужно сначала закрыть ипотеку, а уже потом обращаться в органы опеки. Если же такой вариант не представляется возможным из материальных соображений, придется действовать с точностью до наоборот, сначала обращаясь в органы опеки, для чего нужно будет предоставить определенные документы.

В этот перечень входят:

  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • все имеющиеся бумаги на объект недвижимости, начиная с договора купли-продажи и заканчивая экспертной оценкой;
  • выписка с лицевого счета.

Важно! Если родители хотят продать ипотечное имущество для того, чтобы приобрести новый объект недвижимости, необходимо будет предоставить такой же пакет документов и на него. В этом случае шансы на одобрение запроса возрастают, поскольку удается документально подтвердить уважительную причину для продажи с соблюдением интересов несовершеннолетних членов семьи.

Граждане до 18 лет, но если им уже исполнилось 10, будут собственноручно подписывать отчуждение собственной доли в продаваемом объекте недвижимости.

На принятие решения после подачи документов органам опеки отводится две недели. В случае отказа заявители оставляют за собой право оспаривать его в суде, тогда как при получении одобрения они же обязуются внести его в Росреестр вместе с договором купли-продажи.

Дети с игрушечными домиками в руках

Можно ли продать общую с детьми квартиру с материнским капиталом и купить другую в ипотеку

Согласно действующему законодательству, выделение доли для несовершеннолетних членов семьи должно осуществляться только в том объекте недвижимости ,который приобретался с участием МК.

Если свое жилье в собственности

Выделение доли в кредитуемом объекте с использованием средств с продажи купленного за МК теоретически является возможным, но на практике банки не соглашаются выделять доли в залоговом имуществе, особенно если учесть тот факт, что новое жилье будет оставаться в залоге у банка вплоть до полного погашения кредитного займа.

Успех возможен только в том случае, если банк разрешит выделение детской доли в ипотечной квартире, а опека разрешит отчуждение  жилплощади детей в приобретенном ранее жилье, получив документальное подтверждение того, что детские интересы будут учтены (выделение доли в жилье бабушек, дедушек, других родственников или открытие компенсационных счетов на каждого несовершеннолетнего члена семьи).

Т.е. покупка ипотечного жилья со взносом, в основе которого лежат средства с продажи объекта с маткапиталом, возможна при двух условиях:

  • органы опеки дают согласие на отчуждение детских долей;
  • банк дает согласие на выделение долей в залоговом жилье (что маловероятно) или доли выделяются временно на жилплощади родственников (до погашения ипотеки).
Рука трогает крышу картонного домика с семьей
Если продажа ипотечного жилья, купленного с участием маткапитала, становится необходимостью,  можно обратиться к администрации банка с просьбой о разрешении на выделение доли собственности несовершеннолетним членам семьи. 

Если свое жилье ипотечное

Если же за жилье с маткапиталом, которое планируется продать, еще выплачивается кредит, то до полного закрытия задолженности продажа залогового банковского имущества является невозможной. В этом случае для владельцев, желающих продать такую недвижимость, остается только один вариант – найти покупателя, который согласится дать залог на погашение займа и полное закрытие ипотеки.

Задача довольно сложная, но осуществимая, особенно если покупателем окажется кто-то из знакомых, друзей и близких.

Тогда владельцам продаваемого ипотечного объекта нужно будет действовать в следующем ключе:

  1. Получив разрешение кредитно-финансового учреждения на выделение долей собственности для несовершеннолетних, оформить его.
  2. Предоставив всю необходимую документацию для получения одобрения на отчуждение детской доли в органах опеки.
  3. На основе полученного в органах опеки одобрения, составить соглашение об отчуждении долей с последующей его регистрацией в Росреестре.
  4. Погашение остатков кредита и закрытие ипотеки за счет покупательского залога.
  5. Получение банковской закладной (выдается в течение от 1 до 3 месяцев) и снятие обременения с объекта собственности в Росреестре (осуществляется в течение 3 дней после предъявления полученной в банке закладной).
  6. Оформление у нотариуса сделки купли-продажи с регистрацией перехода прав собственности от продавца к покупателю (подготовка документов занимает около 3 рабочих дней, регистрация договора – 1 день) и получение остатка суммы за проданный объект недвижимости.

Данный вариант является оптимальным, поскольку на его осуществление требуется минимальное количество времени.

Пачка 50-евровых купюр в руке на фоне игрушечного домика

Другое дело, если банк не соглашается выделять детские доли на собственность до полного погашения кредитного займа.

В этом случае актуальным будет следующий алгоритм действий:

  1. После передачи залога осуществляется закрытие банковского кредита.
  2. Производится снятие обременения с квартиры, которая больше не является залоговой.
  3. Производится наделение детей долями.
  4. В органах опеки оформляется согласие на отчуждение этих же долей.
  5. Заключается сделка купли-продажи с дальнейшей передачей прав собственности и внесением соответствующих данных в Росреестр.
  6. Окончательный расчет.

Подводя итоги, можно сказать, что продажа ипотечной недвижимости, приобретенной с участием МК, теоретически является возможной.

Другое дело, что справиться с поставленной задачей получится только в том случае, если владелец сможет досрочно закрыть кредит и обеспечить интересы своих несовершеннолетних детей, без чего становится невозможным получение отчуждения их доли владения этим объектом от органов опеки.

А дальше все по сценарию, описанному в разделе выше:

  • разрешение органов опеки на отчуждение;
  • выделение долей взамен на другой площади;
  • оформление ипотеки стандартным способом без выделения долей до погашения.

Игрушечный домик на столе и работа с бумагами фоном

Получить добро на выделение доли собственности для детей от банка — это еще полбеды. После этого придется обращаться еще и в органы опеки для отлучения этой самой доли. Однако другого выхода при необходимости продажи таких объектов не предусмотрено, поэтому владельцам приходится оббивать пороги инстанций для решения насущного вопроса.

А уж от идеи повторного ипотечного кредитования в пределах одного кредитно-финансового учреждения, которая приходит многим желающим продать один объект недвижимости для покупки в кредит другого, лучше сразу отказаться. Ну и, конечно, нужно тщательно взвешивать свое решение при приобретении таких объектов собственности, чтобы ежемесячная выплата ипотеки оказалась вам под силу.

Оцените статью
OV - Business News
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.