Экономика

Цены на квартиры в Украине: анализ и прогноз на 2019 год

цены на квартиры в Украине, спрос на недвижимость, рост цен на квартиры, новостройки Киева

Спрос на недвижимость всегда присутствует. Новое жилье необходимо молодым семьям, и тем, кто стремится улучшить условия для проживания. Другой вопрос, что покупательская способность из года в год не улучшается. Особенно тяжело приобрести жилье в Украине молодым людям, которые еще не имеют стабильно высокий доход. Выясним, как изменились в 2018-м году цены на самую востребованную недвижимость — квартиры.

Статистическая информация

Согласно данным Госстата Украины к осени 2018-го цены на квартиры незначительно выросли — в среднем на 2-3%. Активнее всего дорожали однокомнатные квартиры — рост составил порядка 6%. По сведениям аналитиков в начале второго полугодия стоимость квадратного метра в среднем составила 23,7 тыс. грн, что на 2,3% выше, чем годом ранее. Если сравнивать с ценами на начало года, то отмечается падение на 1%.

Если рассматривать цены на квартиры в разрезе типов недвижимости, то можно отметить определенную закономерность. Так, стоимость перепродаваемых квартир в новых домах, которые были построены до пяти лет назад, выросла.

Вторичное (еще советское) жилье наоборот подешевело. Такие квартиры менее комфортны — неудачные планировки и малый метраж, потребность в ремонте. В этом сегменте на одного покупателя приходится до 50-ти предложений, и это позволяет ему демпинговать на рынке. Украинцы все меньше стали интересоваться недвижимостью в еще недостроенных домах. Причина в больших рисках, что жилье не будет сдано в эксплуатацию в срок (или вообще заброшено).

Цены на уже обжитые квартиры в новых домах росли преимущественно на категории эконом- и премиум-класса — на 1% (до 18 тыс. грн за «квадрат») и 3% (до 52 тыс. грн за «квадрат») соответственно. Объяснение кроется в повышенном спросе на дешевую и элитную недвижимость, который не обеспечивается предложением.

Читайте также: Цены на недвижимость в США продолжают расти

Динамика строительства нового жилья

В 2017-м году в Украине было введено в эксплуатацию рекордное с 90-х гг. количество жилья. Было построено и передано владельцам 126,6 тысяч квартир.

В самом Киеве в 2017-м было построено 28,2 тыс. квартир, что составляет почти четвертую часть от всех новостроев в стране. На однокомнатные приходится 54% сданных в эксплуатацию квартир, на двухкомнатные — 30%, а на трехкомнатные — 14%.

Риэлторы отмечают следующую динамику — из года в год площадь сдаваемых в эксплуатацию квартир падает. Это объясняется тем, что уже несколько лет сохраняется повышенный спрос на недорогое жилье эконом-класса. Так, в 2017-м средний метраж квартиры в новострое составил 78,6 кв. м, что на 10% меньше, чем в 2016-м и на 34% меньше, чем в 2010-м.

Что касается 2018-го, то в этом году темпы строительства существенно снизились. За первый квартал было сдано квартир на 15% меньше, чем годом раннее. Всего с января по март было передано инвесторам чуть более 970 тыс. кв. м жилья. Причем на недвижимость в Киеве пришлось 43%, что вдвое больше прошлогоднего показателя. Это означает, что в регионах темпы замедления строительства еще глобальнее.

Причины изменения цен на квартиры

Из-за снижения общей покупательской способности и невыгодности ипотечного кредитования спрос на недвижимость сократился. Теперь на одного покупателя приходится несколько десятков предложений недвижимости. Потенциальный покупатель имеет большой выбор предложений, а, значит, стремится выбрать наилучшее по цене и качеству жилье. Он может существенно снизить первоначальную цену на понравившееся ему жилье, и владельцы обычно идут на встречу.

Падение цен на устаревшее жилье объясняется тем, что инвесторы не желают вкладывать средства в проблемные и малокомфортные квартиры. У старых домов отмечается неблагоприятное общее состояние и особенно состояние инженерных коммуникаций. Новостройки могут похвастаться дополнительным сервисом в виде наличия зон отдыха и инфраструктуры на территории жилого комплекса.

В Киеве стоимость одного «квадрата» новой квартиры в многофункциональном жилом комплексе в этом году выросла до 19,3 тыс. грн (+ 2,4%). Минимальная цена на квартиры в столичных новостройках составила 14,5 тыс. грн, а средняя колебалась на уровне 21,5 тыс. грн. За год они поднялись на 1 тыс. грн за квадратный метр.

Читайте также: Украине далеко до мировых лидеров ипотечного рынка

Прогноз

В начале 2018-го года отмечалась стабилизация цен на квартиры в Украине. В среднем цены практически не изменились, но стоимость старого жилья упала, а нового — выросла.

В 2019-м ожидается, что цены на жилье будут повышаться. По данным аналитиков в 2018-м завершается период общего падения цен на недвижимость и за счет роста предложения новостроев цены начнут расти.

Немалую роль в формировании цен на квартиры играет и колебание курса доллара. При этом больше всего данные изменения отразятся на новостройках, поскольку стоимость стройматериалов и услуг также поднимается, а потому застройщики вынуждены пересматривать гривневые цены. А вот стоимость вторичного жилья менее подвержена влиянию курса доллара — при удешевлении гривны, цены в долларовом эквиваленте здесь упадут. Ожидается, что продолжат расти цены на самое востребованное сейчас жилье — малогабаритные новые квартиры. В этом сегменте наблюдается повышенный спрос и дефицит предложений.

Автор: Галина Никитина